اول بخرید بعدا بفروشید!
در بازار مسکن کسانی که به دنبال خرید ملک هستند، معمولا به دو دسته تقسیم می‌شوند:
دسته اول را افرادی تشکیل می‌دهند که در طول زندگی‌شان هیچ سابقه ملکی برای آنها ثبت نشده است! به این معنی که این افراد برای اولین بار است که می‌خواهند برای خرید واحد مسکونی اقدام کنند.
این دسته را معمولا زوج‌های جوان شکل می‌دهند.
دسته دوم نیز خانوارهایی هستند که آپارتمان ملکی دارند اما به دلایلی همچون جابجایی به آپارتمان بزرگ‌تر، رفتن به محله‌ای بالاتر و مطلوب‌تر یا تعویض با آپارتمانی جوان‌تر– با عمر بنای کمتر در مقایسه با محل فعلی سکونت- قصد فروش ملک‌شان و خرید ملک جدیدتر را دارند. برای این دسته از متقاضیان مسکن، شرایط کنونی بازار به گونه‌ای است که اگر دقت و احتیاط، چاشنی اقدام قرار نگیرد، ناکامی در تعویض ملک، حتمی خواهد بود. در بازار مسکن زمانی که قیمت‌ها شروع به رشد صعودی می‌کند و همزمان با افزایش قیمت، خرید و فروش‌ها نیز رونق می‌گیرد و حجم معاملات در بازار افزایش پیدا می‌کند، ریسک معامله برای دسته دوم تقاضا تا چند برابر افزایش پیدا می‌کند. این دسته، برای خرید ملک حتما و حتما باید ملک در اختیارش را بفروشد تا بتواند از طریق تامین نقدینگی، ملک جدیدتر را بخرد.
پس این دسته یعنی دسته دوم، برای خرید ملک، یک گام اضافه‌تر باید بردارد که اگر در برداشتن این گام، مدیریت زمان نداشته باشد، جزو بازندگان بازار و زیان‌دیدگان معاملات ملکی محسوب خواهد شد.
منظور از مدیریت زمان چیست؟
چرا دسته دوم تقاضا در بازار مسکن باید احتیاط بیشتری نسبت به دسته اول داشته باشد؟ چرا بازار مسکن در حال حاضر برای دسته دوم پرریسک‌تر از دسته اول است؟
برای پاسخ خلاصه به همه این پرسش‌ها فقط به همین یک جمله بسنده می‌کنیم: «تاخیر زمانی در فاصله فروش ملک اول و خرید ملک دوم می‌تواند به رشد قیمت ملک دوم منجر شود و قدرت پول حاصل از فروش ملک اول را برای تامین نقدینگی مورد نیاز خرید ملک دوم کاهش دهد.» کسانی که در حال حاضر تصمیم گرفته‌اند ملک‌شان را با آپارتمان بهتر تعویض کنند، مبلغ مورد نیازشان را باید از طریق فروش ملک کنونی‌شان تامین کنند.
برای این گونه معاملات لازم است موارد زیر مدنظر قرار گیرد و مو به مو اجرا شود:
اول حساب کنید
شاید شما جزو کسانی هستید که ملک بزرگ و سالخورده دارید، طوری‌که با پول حاصل از فروش آن می‌توانید ملک نوساز با متراژی تقریبا برابر آنچه داشته‌اید بخرید. در این صورت در قدم اول باید ارزش واقعی ملک‌تان را از طریق سوال از مشاوران املاک، محاسبه کنید. یادتان باشد عددی که مشاوران املاک به شما درباره قیمت واقعی ملک‌تان می‌گویند اصلا دقیق نیست، باید یک نفر به عنوان خریدار به همراه مشاور املاک، از ملک شما بازدید کند و اگر قیمتی که تعیین‌شده را قبول کرد، در این صورت، آن قیمت، قیمت واقعی ملک شما است.
اول بخرید بعدا بفروشید
همیشه برای تعویض ملک این جمله را مدنظر داشته باشید: «اول بخرید، بعدا بفروشید.» اما این جمله به آن معنی نیست که بدون آنکه مشتری برای فروش ملک کنونی‌تان پیدا کرده باشید، دست به خرید بزنید. چون که در این حالت شما اصلا پولی برای خرید ملک جدیدتر ندارید.
پس چه کار باید کرد؟
شیوه درست این گونه است که شما پیش از آنکه ملک مورد پسندتان را پیدا کنید و با فروشنده بر سر قیمت مشخصی به توافق برسید، باید برای ملک قبلی مشتری دست به نقد پیدا کرده باشید. طوری‌که به محض توافق برای خرید ملک جدیدتر، اقدام به تنظیم مبایعه‌نامه برای ملک قدیمی کنید تا بتوانید با دریافت پول آن، مبایعه‌نامه ملک جدید را امضاء کنید.
برخی افراد بی‌تجربه ابتدا ملک اول را می‌فروشند و تازه به دنبال ملک جدید می‌گردند! در این حالت به‌خصوص در این شرایط که قیمت‌ها ماه به ماه در حال افزایش است، پول در دست این افراد ماه به ماه از ارزشش کاسته می‌شود و اگر تاخیر، طولانی شود، این افراد برای همیشه از خرید ملک دور خواهند ماند.
به عنوان مثال اگر فردی با فروش یک آپارتمان 100 متری 5 سال ساخت در تهرانپارس، 300 میلیون تومان عایدی به دست بیاورد، این فرد قادر خواهد بود در همان منطقه یک آپارتمان نوساز آماده تحویل با مساحت 80 مترمربع خریداری کند. این فرد همچنین می‌تواند در غربی‌ترین نقطه تهران یک آپارتمان 90 متری نوساز را صاحب شود یا اینکه برای پیش‌خرید یک واحد 100متری، اقدام کند.
اما اگر همین فرد 300 میلیون تومانش را فقط ظرف دو ماه معطل بگذارد و نتواند بلافاصله با پول حاصل از فروش ملکش، آپارتمان بخرد، ماهانه حداقل 15 درصد از قدرت خریدش کاسته می‌شود.
توصیه دیگری که باید برای دسته دوم تقاضا در بازار مسکن ارایه کرد، این است که اگر ملک کنونی این افراد دارای سند ملکی و محضری هست، بهتر است ملک جدیدتر نیز دارای سند رسمی باشد.