روزنامه دنیای اقتصاد نوشت: نویسنده مقررات ملی ساختمان و رییس سابق سازمان نظام مهندسی تهران با انتقاد از نحوه اجرای طرح تفصیلی جدید، متن طرح را چک سفیدامضایی تعبیر کرد که به کمک آن، مقررات از پیش نوشته‌شده برای ساخت‌وساز، متناسب با سلیقه سازنده‌ها قابلیت تغییر دارد."
به گزارش ایسنا این روزنامه افزوده است:
محسن بهرام غفاری، وابستگی مدیریت شهری تهران به درآمد حاصل از ساخت‌وساز را « زمینه دورزدن مقررات توسط سازنده‌ها» برشمرد و ابزار جریمه خلاف‌های ساختمانی برای رسیدن به درآمد لازم در جهت اداره پایتخت را نیز عامل تشدید دورزدن‌ها دانست.
این گزارش افزوده است:
دامنه سوداگری در بازار مسکن تهران از شیوه «خرید سرمایه‌ای آپارتمان به قصد احتکار و فروش با قیمت‌های چندبرابری در آینده» به استفاده از شیوه‌های غیرمجاز در بازار ساخت‌وساز (هم رسیده) است.
در شهر تهران آپارتمان‌هایی وجود دارند که فاقد پروانه‌ساخت و پایان‌کار هستند؛ به طوری که فروش آنها به خاطر ارزان‌تر بودنشان براحتی انجام می‌شود؛ اما خریداران بعد از معامله به دلیل نداشتن جواز ساخت، برای انتقال مالکیت به مشکل برخورد می‌کنند.
همچنین در حالی که شورای عالی شهرسازی و معماری کشور ساخت برج بیشتر از 12 طبقه در تهران را به تدوین ضوابط ویژه بلندمرتبه‌سازی توسط شهرداری منوط کرده، در برخی نقاط پایتخت گودبرداری‌های عمیقی برای احداث ساختمان‌های بالای 20 طبقه شروع شده است که این اتفاق اجرای درست طرح تفصیلی را با تردید روبه‌رو کرده است.
رییس سابق سازمان نظام مهندسی تهران در این باره گفت: نظام شهرسازی در پایتخت از ابتدای شکل‌گیری شهرداری، در تراکم‌فروشی و صدور مجوز تغییرکاربری خلاصه شده و وابستگی درآمدی شهرداری به ساخت‌وساز مانع اجرای بهینه مقررات شده است.
غفاری به دولت پیشنهاد داد: برای شهری مثل تهران که پایتخت محسوب می‌شود و اداره کل کشور از طریق این کلان‌شهر انجام می‌گیرد، باید منابع مالی برای اداره شهر از طریق بودجه کل کشور تامین شود نه اینکه شهرداری مجبور باشد با جریمه سازنده‌ها، خود را تامین مالی کند.
متن گفت‌وگو با محسن بهرام غفاری عضو تیم نویسندگان مقررات ملی ساختمان و رییس سابق سازمان نظام مهندسی ساختمان تهران را در زیر بخوانید:
***
بحث ساخت‌وساز و فروش آپارتمان‌های بدون پروانه به چالشی جدی در بازار ساخت وساز پایتخت بدل شده است؛ اما آنچه در مورد بررسی این چالش مهم است، چرایی بروز این پدیده است؟ مقصر اصلی در این میان چه کسی یا نهادی است؟ سازنده یا شهرداری؟
متاسفانه تخلف و اداره امور شهر در یک راستا هستند و این موضوعی است که از سال 1369 تاکنون دامن‌گیر مدیریت کلان شهرهاست. در حال حاضر هم صدور پروانه‌های ساخت‌وساز منطبق بر ضوابط ساخت‌وساز نیست؛ چرا که با وجود کنترل‌هایی که شهرداری سعی دارد بر امور ساخت وساز انجام دهد باز هم با توجه به ذی‌نفع بودن در درآمد حاصل از ساخت‌وساز مقابله با تخلف را به دریافت جریمه از متخلف موکول می‌کند. این موضوع هم امری طبیعی است؛ چون اگر به هر پاسبانی بگویند که درآمد او از محل تخلفات حاصل می‌شود به منزله این است که اگر کنترل را به نحوی انجام دهد که تخلفی صورت نگیرد، حقوقی برایش باقی نمی‌ماند.
اما چنین روندی اگر برای ادامه حیات شهرداری لازم باشد اثرات جبران‌ناپذیری بر ساختار شهر خواهد گذاشت.
مسلما همین‌طور است. این ساختار غیرمعقول به تخریب محیط زیست، ساختار و نظام شهرسازی و نهایتا بافت ارزشمند شهر می‌انجامد؛ به تعبیر دیگر پس از مدتی شهر به خوابگاهی با تراکم جمعیتی بالا تبدیل خواهد شد و به دلیل شرایط خاص اشتغال پذیری جمعیت بالایی را از سوی شهرهای کوچک به سمت خود جلب خواهد کرد که این موضوع به معنای نفی نظام شهرسازی و نادیده گرفتن ابعاد و اندازه‌های شهر است. شاید هم به این معنا باشد که قانون‌گذاری کن تا از محل آن ثروت کسب کنی.
آنچه در نظام ساخت وساز فعلی تاکید زیادی بر آن می‌شود ساخت‌وساز بر مبنای طرح تفصیلی جدید است. آیا در حال حاضر ساخت‌وسازهای پایتخت کاملا منطبق با ضوابط طرح تفصیلی است یا اینکه مثل گذشته ساخت‌وساز بر مبنای تصمیمات کمیسیون ماده پنج است؟
من طرح تفصیلی جدید را در امتداد تراکم‌فروشی و تغییر کاربری دو دهه گذشته می‌بینم؛ چون طرح تفصیلی جدید به دلیل فاصله گرفتن از زمان تدوین طرح جامع، هم از سلسله مراتب و چارچوب اجرایی آن فاصله گرفته است و هم آنکه به طور کامل اجرایی نمی‌شود.
اما گفته می‌شود با اجرای طرح تفصیلی جدید هیچ یک از اعضای شهرداری امکان صدور پروانه بر خلاف طرح تفصیلی جدید را ندارند؟
طرح تفصیلی توسط طرح جامع کنترل می‌شود؛ اما با فاصله افتادن میان تدوین و اجرای دو طرح، نظام کنترلی از میان رفت. به همین جهت دست شهرداری باز گذاشته شده تا تقریبا در هر جا که بخواهد بر خلاف طرح تفصیلی عمل کند. درست است که کارمند شهرداری نمی‌تواند بر خلاف طرح تفصیلی عمل کند؛ اما شخص شهردار می‌تواند هر تغییری انجام دهد. می‌تواند هر جا خواست مجوز تجاری بفروشد یا تراکم هر منطقه را به صورت شناور تغییر دهد. باید گفت اجرای طرح تفصیلی به این شکل چک سفیدامضایی در اختیار شهرداری است که تقریبا در هر جا بخواهد می‌تواند آن را خرج کند. البته نظام ساختمان‌سازی ما از همان سالی که وزارتخانه راه و مسکن با یکدیگر ادغام شدند ضربه‌پذیر شد؛ طوری که حتی عنوان مسکن از نام وزارتخانه‌ای که 95 درصد آن را ساخت‌وساز ساختمان‌ها در برمی‌گیرد حذف شد و بحث مسکن به طور کلی در سایه قرار گرفت. از سوی دیگر هم با از بین رفتن نظام سلسله مراتبی میان طرح جامع و طرح تفصیلی هیچ سیگنالی از نقض قوانین به ما نمی‌رسد.
آنچه اخیرا در برخی نقاط تهران که دارای ارزش افزوده خوبیست مشاهده می‌شود، ساخت برج‌های بلندمرتبه در مقابل ساختمان‌های کم‌ارتفاع است. آیا چنین روندی در نظام شهرسازی مورد قبول است؟
وجود چنین روندی جدا از سودآوری آن برای سازنده‌ها به علت وجود نظام سوداگرانه در مدیریت شهری است؛ چرا که اگر شهرداری نتواند تراکم مازاد بفروشد، نمی‌تواند شهر را اداره کند.
یعنی هنوز هم شهرداری به درآمد حاصل از فروش تراکم وابسته است؟
بله و این موضوع هم روندیست که از سال 69 تاکنون وجود داشته و این طور نیست که فقط شهرداری این دوره مورد انتقاد باشد؛ چرا که اصلا ادامه شهرداری بدون این تخلف امکان‌پذیر نیست.
آیا جز این روند می‌توان راهکار دیگری برای شهرداری داشت؟
در تهران به عنوان شهری که محل استقرار تمامی ستادهای کشوری است و به تمامی 75 میلیون نفر خدمات می‌دهد باید هزینه‌های وارد بر آن از سوی تمامی همان 75 میلیون نفر تامین شود نه فقط شهرداری؛ بنابراین لازم است هزینه‌های شهرداری بجای فروش تراکم از محل منابع عمومی تامین شود. ما نیاز داریم خدمات مدیریت شهری را مبتنی بر منابع مالیاتی اداره کنیم. این کار دارای عواید زیادی برای کلان‌شهری همچون تهران خواهد بود و به جداشدن بند ناف شهرداری از درآمدهای حاصل از ساخت وساز شهری منجر می‌شود.
آیا آخرین پیشنهاد سازمان نظام مهندسی درباره نوشتن شماره سریال شناسنامه فنی در سند محضری کمکی به رفع تعلیق آن خواهد کرد؟
شناسنامه فنی ساختمان ایده‌ای بود بر این مبنا که سندی باشد تا تمام تاریخچه و مشخصات فنی و کیفیت ساختمان مشخص شود تا در آینده بتواند بخش‌های پنهان ساختمان را نشان دهد؛ اما خود به خود به طور مستقیم نمی‌تواند ایجاد کیفیت کند؛ چون یک امر ثبتی است که خودش نقشی ندارد. درست است که در طراحی آن ممکن است ضعف‌هایی هم وجود داشته باشد؛ اما برای حفظ حقوق مصرف‌کننده لازم است. پیشنهاد اخیر سازمان نظام مهندسی هم برنامه خامی است که به نظر می‌رسد بیشتر جنبه تبلیغاتی دارد که من آن را نمی‌پسندم.
پس تکلیف تعلیق شناسنامه فنی ساختمان چه می‌شود؟
باید ببینیم تعلیق را چه کسی به وجود آورده است؟ در حال حاضر شورای شهر علاقه‌ای به این امر ندارد و متعاقبا شهرداری را به اجرای آن ملزم نمی‌کند؛ در نتیجه ترتیبات اخیر برای اجرای شناسنامه فنی ساختمان کارساز نیست.
به گزارش ایسنا این روزنامه افزوده است:
محسن بهرام غفاری، وابستگی مدیریت شهری تهران به درآمد حاصل از ساخت‌وساز را « زمینه دورزدن مقررات توسط سازنده‌ها» برشمرد و ابزار جریمه خلاف‌های ساختمانی برای رسیدن به درآمد لازم در جهت اداره پایتخت را نیز عامل تشدید دورزدن‌ها دانست.
این گزارش افزوده است:
دامنه سوداگری در بازار مسکن تهران از شیوه «خرید سرمایه‌ای آپارتمان به قصد احتکار و فروش با قیمت‌های چندبرابری در آینده» به استفاده از شیوه‌های غیرمجاز در بازار ساخت‌وساز (هم رسیده) است.
در شهر تهران آپارتمان‌هایی وجود دارند که فاقد پروانه‌ساخت و پایان‌کار هستند؛ به طوری که فروش آنها به خاطر ارزان‌تر بودنشان براحتی انجام می‌شود؛ اما خریداران بعد از معامله به دلیل نداشتن جواز ساخت، برای انتقال مالکیت به مشکل برخورد می‌کنند.
همچنین در حالی که شورای عالی شهرسازی و معماری کشور ساخت برج بیشتر از 12 طبقه در تهران را به تدوین ضوابط ویژه بلندمرتبه‌سازی توسط شهرداری منوط کرده، در برخی نقاط پایتخت گودبرداری‌های عمیقی برای احداث ساختمان‌های بالای 20 طبقه شروع شده است که این اتفاق اجرای درست طرح تفصیلی را با تردید روبه‌رو کرده است.
رییس سابق سازمان نظام مهندسی تهران در این باره گفت: نظام شهرسازی در پایتخت از ابتدای شکل‌گیری شهرداری، در تراکم‌فروشی و صدور مجوز تغییرکاربری خلاصه شده و وابستگی درآمدی شهرداری به ساخت‌وساز مانع اجرای بهینه مقررات شده است.
غفاری به دولت پیشنهاد داد: برای شهری مثل تهران که پایتخت محسوب می‌شود و اداره کل کشور از طریق این کلان‌شهر انجام می‌گیرد، باید منابع مالی برای اداره شهر از طریق بودجه کل کشور تامین شود نه اینکه شهرداری مجبور باشد با جریمه سازنده‌ها، خود را تامین مالی کند.
متن گفت‌وگو با محسن بهرام غفاری عضو تیم نویسندگان مقررات ملی ساختمان و رییس سابق سازمان نظام مهندسی ساختمان تهران را در زیر بخوانید:
***
بحث ساخت‌وساز و فروش آپارتمان‌های بدون پروانه به چالشی جدی در بازار ساخت وساز پایتخت بدل شده است؛ اما آنچه در مورد بررسی این چالش مهم است، چرایی بروز این پدیده است؟ مقصر اصلی در این میان چه کسی یا نهادی است؟ سازنده یا شهرداری؟
متاسفانه تخلف و اداره امور شهر در یک راستا هستند و این موضوعی است که از سال 1369 تاکنون دامن‌گیر مدیریت کلان شهرهاست. در حال حاضر هم صدور پروانه‌های ساخت‌وساز منطبق بر ضوابط ساخت‌وساز نیست؛ چرا که با وجود کنترل‌هایی که شهرداری سعی دارد بر امور ساخت وساز انجام دهد باز هم با توجه به ذی‌نفع بودن در درآمد حاصل از ساخت‌وساز مقابله با تخلف را به دریافت جریمه از متخلف موکول می‌کند. این موضوع هم امری طبیعی است؛ چون اگر به هر پاسبانی بگویند که درآمد او از محل تخلفات حاصل می‌شود به منزله این است که اگر کنترل را به نحوی انجام دهد که تخلفی صورت نگیرد، حقوقی برایش باقی نمی‌ماند.
اما چنین روندی اگر برای ادامه حیات شهرداری لازم باشد اثرات جبران‌ناپذیری بر ساختار شهر خواهد گذاشت.
مسلما همین‌طور است. این ساختار غیرمعقول به تخریب محیط زیست، ساختار و نظام شهرسازی و نهایتا بافت ارزشمند شهر می‌انجامد؛ به تعبیر دیگر پس از مدتی شهر به خوابگاهی با تراکم جمعیتی بالا تبدیل خواهد شد و به دلیل شرایط خاص اشتغال پذیری جمعیت بالایی را از سوی شهرهای کوچک به سمت خود جلب خواهد کرد که این موضوع به معنای نفی نظام شهرسازی و نادیده گرفتن ابعاد و اندازه‌های شهر است. شاید هم به این معنا باشد که قانون‌گذاری کن تا از محل آن ثروت کسب کنی.
آنچه در نظام ساخت وساز فعلی تاکید زیادی بر آن می‌شود ساخت‌وساز بر مبنای طرح تفصیلی جدید است. آیا در حال حاضر ساخت‌وسازهای پایتخت کاملا منطبق با ضوابط طرح تفصیلی است یا اینکه مثل گذشته ساخت‌وساز بر مبنای تصمیمات کمیسیون ماده پنج است؟
من طرح تفصیلی جدید را در امتداد تراکم‌فروشی و تغییر کاربری دو دهه گذشته می‌بینم؛ چون طرح تفصیلی جدید به دلیل فاصله گرفتن از زمان تدوین طرح جامع، هم از سلسله مراتب و چارچوب اجرایی آن فاصله گرفته است و هم آنکه به طور کامل اجرایی نمی‌شود.
اما گفته می‌شود با اجرای طرح تفصیلی جدید هیچ یک از اعضای شهرداری امکان صدور پروانه بر خلاف طرح تفصیلی جدید را ندارند؟
طرح تفصیلی توسط طرح جامع کنترل می‌شود؛ اما با فاصله افتادن میان تدوین و اجرای دو طرح، نظام کنترلی از میان رفت. به همین جهت دست شهرداری باز گذاشته شده تا تقریبا در هر جا که بخواهد بر خلاف طرح تفصیلی عمل کند. درست است که کارمند شهرداری نمی‌تواند بر خلاف طرح تفصیلی عمل کند؛ اما شخص شهردار می‌تواند هر تغییری انجام دهد. می‌تواند هر جا خواست مجوز تجاری بفروشد یا تراکم هر منطقه را به صورت شناور تغییر دهد. باید گفت اجرای طرح تفصیلی به این شکل چک سفیدامضایی در اختیار شهرداری است که تقریبا در هر جا بخواهد می‌تواند آن را خرج کند. البته نظام ساختمان‌سازی ما از همان سالی که وزارتخانه راه و مسکن با یکدیگر ادغام شدند ضربه‌پذیر شد؛ طوری که حتی عنوان مسکن از نام وزارتخانه‌ای که 95 درصد آن را ساخت‌وساز ساختمان‌ها در برمی‌گیرد حذف شد و بحث مسکن به طور کلی در سایه قرار گرفت. از سوی دیگر هم با از بین رفتن نظام سلسله مراتبی میان طرح جامع و طرح تفصیلی هیچ سیگنالی از نقض قوانین به ما نمی‌رسد.
آنچه اخیرا در برخی نقاط تهران که دارای ارزش افزوده خوبیست مشاهده می‌شود، ساخت برج‌های بلندمرتبه در مقابل ساختمان‌های کم‌ارتفاع است. آیا چنین روندی در نظام شهرسازی مورد قبول است؟
وجود چنین روندی جدا از سودآوری آن برای سازنده‌ها به علت وجود نظام سوداگرانه در مدیریت شهری است؛ چرا که اگر شهرداری نتواند تراکم مازاد بفروشد، نمی‌تواند شهر را اداره کند.
یعنی هنوز هم شهرداری به درآمد حاصل از فروش تراکم وابسته است؟
بله و این موضوع هم روندیست که از سال 69 تاکنون وجود داشته و این طور نیست که فقط شهرداری این دوره مورد انتقاد باشد؛ چرا که اصلا ادامه شهرداری بدون این تخلف امکان‌پذیر نیست.
آیا جز این روند می‌توان راهکار دیگری برای شهرداری داشت؟
در تهران به عنوان شهری که محل استقرار تمامی ستادهای کشوری است و به تمامی 75 میلیون نفر خدمات می‌دهد باید هزینه‌های وارد بر آن از سوی تمامی همان 75 میلیون نفر تامین شود نه فقط شهرداری؛ بنابراین لازم است هزینه‌های شهرداری بجای فروش تراکم از محل منابع عمومی تامین شود. ما نیاز داریم خدمات مدیریت شهری را مبتنی بر منابع مالیاتی اداره کنیم. این کار دارای عواید زیادی برای کلان‌شهری همچون تهران خواهد بود و به جداشدن بند ناف شهرداری از درآمدهای حاصل از ساخت وساز شهری منجر می‌شود.
آیا آخرین پیشنهاد سازمان نظام مهندسی درباره نوشتن شماره سریال شناسنامه فنی در سند محضری کمکی به رفع تعلیق آن خواهد کرد؟
شناسنامه فنی ساختمان ایده‌ای بود بر این مبنا که سندی باشد تا تمام تاریخچه و مشخصات فنی و کیفیت ساختمان مشخص شود تا در آینده بتواند بخش‌های پنهان ساختمان را نشان دهد؛ اما خود به خود به طور مستقیم نمی‌تواند ایجاد کیفیت کند؛ چون یک امر ثبتی است که خودش نقشی ندارد. درست است که در طراحی آن ممکن است ضعف‌هایی هم وجود داشته باشد؛ اما برای حفظ حقوق مصرف‌کننده لازم است. پیشنهاد اخیر سازمان نظام مهندسی هم برنامه خامی است که به نظر می‌رسد بیشتر جنبه تبلیغاتی دارد که من آن را نمی‌پسندم.
پس تکلیف تعلیق شناسنامه فنی ساختمان چه می‌شود؟
باید ببینیم تعلیق را چه کسی به وجود آورده است؟ در حال حاضر شورای شهر علاقه‌ای به این امر ندارد و متعاقبا شهرداری را به اجرای آن ملزم نمی‌کند؛ در نتیجه ترتیبات اخیر برای اجرای شناسنامه فنی ساختمان کارساز نیست.