نقاط پربازده مسکن در تهران کجاست؟

روزنامه دنیای اقتصاد نوشت: در تهران «صرف زمان» برای جست‌وجوی «محله ارزان‌تر» بابت خرید آپارتمان مسکونی با تحولاتی که در نیم‌سال اول 91 در این بازار رخ داده است، تقریبا اقدامی عبث به حساب می‌آید اما در این کلان‌شهر هنوز نقاطی وجود دارد که بازدهی ملکی در آنها بالاست؛ به‌ نحوی‌که انتخاب این نقاط برای خرید مسکن هزینه خرید را در درازمدت، زودتر از سایر نقاط جبران می‌کند.

به گزارش ایسنا در ادامه این گزارش آمده است: در حال حاضر برای سه نوع فعالیت ملکی در تهران، سه دسته منطقه مخصوص وجود دارد؛ طوری که گروهی از مناطق برای خرید مصرفی آپارتمان، گروهی دیگر برای خرید زمین برای ساخت‌وساز و گروه سوم برای اجاره‌نشینی مناسب است. اطلاعات تازه از قیمت مسکن در هر یک از مناطق پایتخت حاکیست در 10 منطقه تهران که کاملا در محدوده بافت‌ فرسوده قرار دارند و آپارتمان‌های موجود در آنها عملا از حیز انتفاع خارج شده‌اند ، قیمت هر متر مربع واحد مسکونی کمتر از 2 میلیون تومان -یعنی کمتر از میانگین قیمت کل‌ تهران در سال 90- است. این آپارتمان‌ها اگر چه در مقایسه با سطح کنونی قیمت مسکن در تهران با متوسط 7 . 2 میلیون، ارزان به حساب می‌آیند، اما به خاطر فرتوت بودنشان، از پایین‌ترین ارزش خرید به قصد سکونت برخوردار هستند.

بهترین فعالیت ملکی در 10 منطقه فرسوده تهران، خرید زمین برای ساخت‌وساز است. اما در مقابل سیگنال غلط این 10 منطقه به خریداران مسکن، چهار منطقه در تهران وجود دارد که خرید مصرفی آپارتمان در آنها صرفه‌ اقتصادی به همراه دارد.

در مناطق «4و5» و «7و8» آپارتمان‌های مسکونی حاوی دو ویژگی ممتاز است. در منطقه 4 و 5 که به ترتیب در شرق و غرب پایتخت واقع شده، از یک‌سو فراوانی واحدهای نوساز در آنها بیشتر از سایر نقاط شهر تهران است و از سوی دیگر قیمت مسکن در این دو منطقه نزدیک به نرخ میانگین کل‌ شهر است با این تفاوت که سرعت «رشد قیمت» در این دو نقطه از شهر در سال جاری تندتر از سایر مناطق بوده است. در مناطق 7 و 8 نیز همین ویژگی‌ها حاکم بوده است، اما تعداد آپارتمان‌های اداری در این دو منطقه قابل‌ توجه است و شاید رتبه مناطق 4 و 5 را نتوان بطور کامل برای این دو منظور کرد. به این ترتیب، بازدهی ملک مسکونی در این چهار منطقه در درازمدت بیشتر از سایر نقاط برآورد می‌شود و در عین حال جبران آنچه برای خرید هزینه شده نیز زودتر از سایر محله‌ها اتفاق خواهد افتاد. چشم‌انداز بازار مسکن در تهران حاکیست در مناطقی همچون 2،1 و 3 که هم‌اکنون جزو گران‌ترین قسمت‌های شهر محسوب می‌شوند، سال‌هاست شیب رشد قیمت کند شده است. این در حالیست که در نمودار قیمت مسکن، این سه منطقه همچنان در صدر قرار دارند. اما برای اجاره‌نشینی در تهران نیز مناطق مرکزی و در عین حال منطقه 21 و 22 مطلوب مستاجران می‌تواند باشد. در این نقاط اجاره‌بها کمتر از متوسط نرخ اجاره کل‌ شهر است.

بر اساس این گزارش بر اساس آنچه مرکز آمار ایران از جزئیات قیمت مسکن در مناطق مختلف تهران اعلام کرده در این کلان‌شهر قیمت‌ ملک مسکونی از متری یک میلیون تومان شروع می‌شود و حداکثر تا نزدیک 14 میلیون تومان ادامه پیدا می‌کند. متعادل‌ترین مناطق همان‌طور که اشاره شد، در مناطق 4 ، 5، 7 و 8 است که هم آپارتمان‌ مسکونی به اندازه مناسب برای خرید در آنها وجود دارد و هم اینکه قیمت این آپارتمان‌ها اقتصادیست. در بین مناطق 22 گانه، منطقه 22 در نیمه اول امسال بیشترین نرخ رشد قیمت مسکن را به خود اختصاص داده است. این منطقه که مدت کوتاهی است مورد توجه سازنده‌ها و متقاضیان مسکن قرار گرفته، جوان‌ترین منطقه تهران محسوب می‌شود و بیشترین بلندمرتبه‌های مسکونی در آن واقع شده است. طبق گزارش مرکز آمار قیمت مسکن در منطقه 22 در نیمه‌ اول امسال 43 درصد افزایش پیدا کرده است.

همچنین منطقه 20 –شهر ری- ارزان‌ترین منطقه در تهران است که در این مدت کمترین نرخ رشد قیمت را به خود دیده است. در شهر ری میانگین قیمت مسکن متر مربعی یک میلیون و 400 هزار تومان است و در ماه‌های گذشته از سال 91 ارزش آپارتمان‌های مسکونی در آنجا در حد 25 درصد رشد کرده است.

گران‌ترین آپارتمان اجاره‌ رفته

در تابستان امسال در بازار اجاره مسکن، گرانترین آپارتمان‌ اجاره‌ای با مبلغ اجاره 60 هزار تومان به ازای هر مترمربع به اجاره رفته است که این نرخ در نیمه‌ اول سال91 بالاترین نرخ اجاره ماهانه بوده است.

این آپارتمان در منطقه یک بوده و متراژ آن بیش از 150 مترمربع است. در مناطق جنوبی تهران آپارتمان‌های اجاره‌ای با نرخ متری 7000 تومان اجاره داده شده است؛ یعنی نصف میانگین نرخ اجاره‌بها در تهران.

بالاترین قیمت زمین در سه منطقه

بر اساس این گزارش، مناطق 1، 2 و 3، سه منطقه‌ای هستند که قیمت زمین مسکونی در آنها متر مربعی 10‌ میلیون تومان است. این قیمت گران‌ترین نرخ زمین در کل تهران است و ارزا‌ن‌ترین زمین مسکونی فروخته‌شده در نیمه‌ اول امسال در تهران، در منطقه 20 بوده که هر متر مربع آن 500 هزار تومان معامله شده است.